CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS (I)

CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

 

Gran parte de las hipotecas constituidas en garantía de préstamos concedidos por entidades de crédito a consumidores incluyen una serie de cláusulas que, desde hace ya algún tiempo, vienen siendo consideradas como abusivas.

 

  1. CLÁUSULAS QUE PUEDEN AFECTAR A LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

 

Las que con más frecuencia se alegan dentro de las que pueden encuadrarse en el Art. 695.1.4ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil son:

 

A La de vencimiento anticipado

B La cláusula suelo

C La cláusula de redondeo

D Los intereses moratorios

 

  • A. Cláusula de Vencimiento Anticipado.

 

 

En la mayoría de los casos, al menos hasta ahora, nos encontramos con que en las ejecuciones hipotecarias lo que se solicita por la entidad bancaria es, ante el impago de alguna cuota o cantidad, el vencimiento anticipado del préstamo en su totalidad. El fundamento de esta pretensión lo encontramos en las escrituras de préstamo en la llamada “cláusula de vencimiento anticipado”.

 

Dicha cláusula no es de por sí abusiva, sino que, como ha establecido primero la jurisprudencia y finalmente la legislación haciéndose eco de ella, debe ser considerada abusiva y por tanto nula si de su redacción se desprende la posibilidad de vencimiento anticipado ante el impago de cualquier cantidad, cuota o equivalente. La consecuencia de esta jurisprudencia y cambio normativo ha sido el establecimiento de que dicha cláusula establezca como requisito para el vencimiento anticipado el impago de al menos tres mensualidades, cuotas o equivalentes para que sea posible el vencimiento anticipado del préstamo y no se considere abusiva esta cláusula.

 

Igualmente se ha establecido la necesidad de que el impago sea de cierta relevancia en cuanto a la duración y cuantía total del préstamo, no pudiendo tener lugar el vencimiento anticipado por un impago que suponga un porcentaje mínimo.

 

Debemos destacar igualmente que lo abusivo de dicha cláusula proviene de la forma en la que esté establecida en la escritura de préstamo, no de la forma en la que se aplique por la entidad. Es decir, que si la cláusula debe ser considerada abusiva debe serlo independientemente de que la entidad proceda a instar la ejecución hipotecaria una vez producidos impagos superiores a tres cuotas del préstamo.

 

En cuanto a los efectos o consecuencias de la declaración de nulidad del ejercicio abusivo de la cláusula de vencimiento anticipado están la denegación del despacho, o la nulidad del mismo si ya se hubiere materializado, provocando el sobreseimiento del proceso.

 

ATJUE de 11 de junio de 2015

STJUE de 14 de Marzo de 2013, asunto C-415/11:

STS 705/2015, de 23 de Diciembre

 

  • B. Cláusula Suelo.

 

Es la cláusula “abusiva” más conocida desde hace algunos años. La llamada cláusula suelo, o cláusula de limitación de la variación de los tipos de interés. Es aquella que, en los préstamos hipotecarios contratados a tipo variable, limita dicha variación al alza o a la baja de los tipos de interés, estableciendo un mínimo (y a veces también un máximo) que no podrá sobrepasarse.

 

Debemos partir de la base de que desde hace algunos años (sobre todo desde 2009), los tipos de interés han experimentado un descenso que ha pasado de moderado a sobresaliente en los últimos tiempos. Ante esta situación los titulares de préstamos hipotecarios deberían haber visto reducidas sus cuotas, pero esto no ha sido así, debido a que ante dicha bajada de tipos ha comenzado a operar la llamada cláusula suelo.

 

Esta cláusula tampoco es abusiva per se, sino que lo es por no cumplirse una serie de requisitos de claridad y, sobre todo, transparencia en su utilización. Como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia, no basta con que esta cláusula esté destacada en negrita, subrayada o en mayúsculas dentro del clausulado del préstamo. Ni siquiera basta con que se informe al prestatario de que el préstamo incluye dicha cláusula, sino que debe informarse de forma clara y transparente de los efectos concretos que puede tener dicha cláusula, de los riesgos que puede suponer al adherente, llegando incluso a realizarse distintos escenarios de simulación que permitan alcanzar una conciencia clara de sus posibles consecuencias.

 

STS 705/2015, de 23 de Diciembre, sentencia núm. 138/2015, de 24 de marzo, sentencia nº 241/2013 y Sentencia 406/2012, de18 de junio.

 

En cuanto a los efectos que genera la apreciación de la nulidad de la cláusula suelo en una ejecución hipotecaria, el órgano judicial deberá requerir al ejecutante, al menos por diez días, para que recalcule el principal reclamado, bajo apercibimiento de archivo, dada la iliquidez de la deuda.

 

En relación con la cláusula suelo, es importante la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, recaída en los asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C308/15. El Tribunal Europeo concluye, en contra del previo informe de la Abogada General, que la jurisprudencia que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos de préstamo hipotecario es incompatible con el Derecho de la Unión. Esa limitación da lugar a una protección de los consumidores incompleta e insuficiente, por lo que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de cláusulas abusivas.

 

En sentencia de 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo consideró abusivas las cláusulas suelo, ya que los consumidores no habían sido adecuadamente informados acerca de la carga económica y jurídica que les imponían esas cláusulas. No obstante, el Tribunal Supremo decidió limitar los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de esas cláusulas, de modo que sólo produjera efectos de cara al futuro, a partir de la fecha en que se dictó la sentencia.

 

En la sentencia dictada con fecha 21 de diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia der la Unión Europea considera que el Derecho de la Unión se opone a una jurisprudencia nacional en virtud de la cual los efectos restitutorios vinculados a la nulidad de una cláusula abusiva se limitan a las cantidades indebidamente pagadas con posterioridad al pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declare el carácter abusivo de la cláusula.

 

La declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

 

  • C. Cláusula de redondeo al alza

 

 

Consiste en que una vez estipulado un tipo de interés, éste se redondea siempre al alza hasta alcanzar el cuarto de punto o el medio punto. La Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, limitó el redondeo del tipo de interés al intervalo más próximo que no excediera del octavo de punto, proscribiendo redondeos mayores para los préstamos hipotecarios contratados a partir de la entrada en vigor de dicha Ley. El Tribunal Supremo ha considerado ya estas cláusulas nulas abusivas al no haber sido negociadas individualmente, y en contra de las exigencias de la buena fe, causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes (STS de 4 de noviembre, y de 11 de febrero de 2015 entre otras).

 

En cuanto a los efectos de la nulidad de esta cláusula se concretan en tenerla por no puesta y en la necesidad de requerir al ejecutante para que en un plazo determinado recalcule los intereses remuneratorios devengados durante toda la vida del préstamo al tipo que corresponda, sin redondeo alguno, compensando al deudor con la correspondiente reducción de su deuda en lo cobrado de más, con apercibimiento de archivo de la ejecución hipotecaria en caso contrario por estimarse la deuda ilíquida.

 

  • D. Los Interés Moratorios.

 

 

Es la cláusula por la que se establecen los intereses que generarán los impagos por parte del prestatario en concepto de indemnización al acreedor (Artículos 1.100, 1.101, y 1.102 del Código Civil).

 

Debe tenerse en cuenta que una cláusula de este tipo no es abusiva en todos los casos. Más bien todo lo contrario, es una cláusula que tiene una gran importancia en los préstamos, ya que la causa de los mismos es, por un lado obtener una cantidad de dinero por el prestatario, y por otro lado que ese dinero le sea devuelto al prestamista, por lo que es fundamental que se pacte una penalidad para el caso de incumplimiento del deber de devolver el dinero.

 

Lo abusivo de esta cláusula se basa en lo elevado del tipo de interés fijado para el caso de impago. Por una parte el Art. 85.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias establece que son abusivas las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

 

Por otra parte, entre otras, la STS 265/2015, de 22 de Abril establece que “la cláusula que establece el interés de demora es susceptible de control de abusividad de su contenido, no sólo en cuanto a su transparencia, sino también respecto a si, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor y usuario, causan un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, por no estar incluida en el ámbito de aplicación del art. 4.2 de la Directiva 1993/13/CEE.”

 

Respecto al tope máximo en que pueden fijarse los intereses de demora en los préstamos hipotecarios para que dicha cláusula no sea considerada abusiva, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, añade un tercer párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria) que queda redactado del siguiente modo:

 

“Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

 

Respecto a qué préstamos se verán afectados por dicho límite, la Disposición Transitoria Segunda de la propia Ley 1/2013, establece que “la limitación de los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual prevista en el artículo 3 apartado Dos será de aplicación a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. Asimismo, dicha limitación será de aplicación a los intereses de demora previstos en los préstamos con garantía de hipoteca sobre vivienda habitual, constituidos antes de la entrada en vigor de la Ley, que se devenguen con posterioridad a la misma, así como a los que habiéndose devengado en dicha fecha no hubieran sido satisfechos.

 

En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de esta Ley, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial o el Notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a lo dispuesto en el apartado anterior.

 

Recientemente, el Tribunal Supremo ha dictado una nueva Sentencia sobre este asunto. Se trata de la STS 364/2016, de 3 de Junio de 2016, en la que indica que los intereses de demora deben considerarse abusivos si superan en más de dos puntos a los remuneratorios pactados, como ya ocurría en los préstamos personales. Establece esta Sentencia que procede extender el mismo criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril, para los intereses de demora en préstamos personales, a los intereses de demora pactados en préstamos hipotecarios, de tal forma que el límite de la abusividad lo fijamos en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado. La nulidad de cláusula abusiva no da lugar a una «reducción conservativa» del incremento del tipo de interés que supone la cláusula de interés de demora considerada abusiva hasta el límite admisible, sino su eliminación total. Pero eso no supone suprimir el devengo del interés ordinario, que retribuye que el prestatario disponga del dinero. Lo que se anula y suprime completamente es esa cláusula abusiva, esto es, la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo (el recargo sobre el tipo del interés remuneratorio), pero no el interés remuneratorio, que 2 no estaba aquejado de abusividad y que seguía cumpliendo la función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución.”

 

Entre otras fundamentaciones, el Alto Tribunal indica que “la Sala considera que el incremento de dos puntos porcentuales previsto en el Art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores, que no suponga la imposición de una indemnización alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones. Se trata del criterio previsto para el interés de demora a devengar por la deuda judicialmente declarada y a cuyo pago se ha condenado al demandado. Tiene un ámbito de aplicación general, no ceñido a un campo concreto del Derecho sustantivo, evita que el interés de demora pueda ser inferior al remuneratorio, indemniza de un modo proporcionado los daños que sufre el demandante que ha vencido en el litigio por el retraso del condenado en el cumplimiento de la obligación judicialmente declarada, y asimismo contiene un factor disuasorio para que el condenado no demore en exceso el cumplimiento de la sentencia. »La adición de un recargo superior a esos dos puntos porcentuales supondría un alejamiento injustificado de la mayoría de los índices o porcentajes de interés de demora que resultan de la aplicación de las normas nacionales a que se ha hecho referencia».”

 

En cuanto a los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de intereses moratorios, además de tenerse por no puesta e impedir una nueva liquidación de intereses, conllevará la necesidad de detraer del principal reclamado en la demanda los intereses moratorios ya devengados y capitalizados en ella. Atendiendo al principio de conservación de los actos procesales, la declaración de nulidad no conlleva la nulidad del despacho de la ejecución salvo que no sea posible recalcular el principal y nos encontremos ante una deuda ilíquida.

 

La sentencia del TJUE de 21 de enero de 2015 declara improcedente la integración, en caso de apreciar la abusividad de la cláusula, señalando que la normativa nacional no puede interpretarse en el sentido que permita al juez nacional, cuando aprecie el carácter abusivo de una cláusula penal en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, reducir el importe de la pena convencional impuesta al consumidor, en lugar de excluir plenamente la aplicación a éste de la referida cláusula”.

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